Se você vai comprar, vender ou transferir um imóvel, vai esbarrar no ITBI. Ele é um dos custos obrigatórios da transferência, e sem ele pago o imóvel não é registrado no seu nome.
Neste guia você vai entender o que é o ITBI, quem paga, como calcular, quando pagar e como funciona a alíquota em Maceió e no restante de Alagoas.
Resposta rápida
O ITBI é o imposto municipal da compra e venda de imóvel. Em regra quem paga é o comprador. Calcula-se aplicando a alíquota do município (em geral 2% a 3%) sobre a base de cálculo (o maior valor entre o de venda e o venal de referência). Ele é pago antes do registro, e o cartório exige o comprovante para colocar o imóvel no seu nome.
O que é o ITBI
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É municipal e incide quando um imóvel muda de dono por um negócio oneroso entre pessoas vivas, principalmente a compra e venda. É diferente do imposto da herança e da doação (o ITCMD, estadual). O ITBI é uma etapa obrigatória entre a escritura e o registro.
Quem paga: comprador ou vendedor
Em regra, o comprador. É ele quem adquire e vai registrar o imóvel no próprio nome. As partes podem combinar diferente no contrato, mas, perante a prefeitura, a cobrança recai sobre quem está recebendo o imóvel.
Como calcular
A conta é simples: alíquota × base de cálculo.
- Alíquota: percentual definido pelo município, em geral de 2% a 3%;
- Base de cálculo: normalmente o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência do imóvel na prefeitura.
| Valor do imóvel | Alíquota 2% | Alíquota 3% |
|---|---|---|
| R$150.000 | R$3.000 | R$4.500 |
| R$250.000 | R$5.000 | R$7.500 |
| R$400.000 | R$8.000 | R$12.000 |
Exemplos de referência. A alíquota e a base variam por município, confirme sempre na prefeitura do imóvel.
Quando pagar
O ITBI é pago no momento da transferência, em geral antes ou junto da escritura e sempre antes do registro. O cartório de registro de imóveis só registra a transferência com o comprovante do ITBI em mãos.
Isenções e descontos
Como o ITBI é municipal, as regras de isenção variam de cidade para cidade. Alguns municípios preveem desconto ou isenção em programas habitacionais ou primeiro imóvel, e há hipóteses de imunidade na lei. Antes de contar com qualquer benefício, confirme na prefeitura do imóvel.
ITBI x ITCMD
| ITBI | ITCMD | |
|---|---|---|
| Tipo | Municipal | Estadual |
| Quando incide | Compra e venda (onerosa) | Herança e doação |
| Exemplo | Você compra um imóvel | Você herda ou recebe em doação |
Ou seja: comprou, é ITBI; herdou ou ganhou de doação, é ITCMD.
ITBI em Maceió e Alagoas
Em Alagoas, o ITBI é definido por cada município, Maceió, Arapiraca, Rio Largo e as demais cidades têm suas próprias alíquotas e bases de cálculo. Por isso o valor exato depende de onde o imóvel fica. Errar o cálculo ou pagar na prefeitura errada atrasa o registro.
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Perguntas frequentes
- O que é o ITBI?
- ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado quando um imóvel é transferido por compra e venda (ou outra transmissão onerosa entre pessoas vivas). Ele é exigido para registrar a transferência no cartório, sem o ITBI pago, o imóvel não passa para o nome do comprador.
- Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
- Em regra, quem paga é o comprador, pois é ele quem está adquirindo o imóvel e vai registrá-lo no seu nome. As partes podem combinar de outra forma no contrato, mas perante a prefeitura a responsabilidade costuma recair sobre o adquirente.
- Como se calcula o ITBI?
- O ITBI é um percentual (a alíquota, que varia por município, em geral de 2% a 3%) aplicado sobre a base de cálculo, que costuma ser o maior valor entre o valor de venda e o valor venal de referência do imóvel na prefeitura. Ex.: alíquota de 2% sobre um imóvel de R$200 mil resulta em R$4 mil de ITBI.
- Quando o ITBI deve ser pago?
- O ITBI é pago no momento da transferência, em geral antes ou junto da lavratura da escritura e sempre antes do registro no cartório de registro de imóveis. O cartório exige o comprovante de pagamento para registrar o imóvel no nome do comprador.
- Existe isenção de ITBI?
- Depende do município. Alguns preveem isenção ou desconto em situações específicas (como certos programas habitacionais) e há hipóteses de imunidade previstas em lei. Como as regras são municipais, o correto é confirmar na prefeitura do imóvel antes de contar com o benefício.
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Regularização de imóveis
Este guia faz parte do conteúdo da Otacílio Resolve sobre regularização de imóveis em Alagoas. Se o seu imóvel tem alguma pendência, escritura, usucapião, inventário ou averbação, o primeiro passo é entender qual é o caminho certo antes de gastar.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.