Muita gente compra um terreno ou uma casa, guarda o contrato na gaveta e acha que está tudo certo. Mas na prática o imóvel ainda não está no seu nome. O que coloca o imóvel oficialmente como seu é o registro no cartório de registro de imóveis, feito na matrícula.
Neste guia você vai entender a diferença entre escritura e registro, quais documentos precisa, o passo a passo no cartório e quanto custa registrar um imóvel em Alagoas.
Resposta rápida
Registrar um imóvel é levar o título (a escritura pública) ao cartório de registro de imóveis da região do imóvel, com os impostos pagos, para que ele seja lançado na matrícula no seu nome. O custo soma os emolumentos do registro (tabela do TJAL, por faixa de valor do imóvel), o ITBI (2% a 3% na compra) e, quando ainda falta a escritura, os custos de fazê-la. Sem o registro, você tem o contrato, mas não é o dono oficial.
Escritura x registro: não é a mesma coisa
Essa é a maior confusão, e a que mais custa caro. São duas etapas diferentes, em dois cartórios diferentes:
| Etapa | Onde é feita | Para que serve |
|---|---|---|
| Escritura | Tabelionato de notas | Formaliza o negócio (compra, doação, herança) |
| Registro | Cartório de registro de imóveis | Coloca o imóvel no seu nome na matrícula |
Ou seja: a escritura é o documento do negócio; o registro é o que transfere a propriedade. Ter só a escritura, sem registrar, é como ter a chave sem trocar a fechadura no nome.
Por que o registro é o que importa
No Brasil vale a regra: “quem não registra não é dono”. Enquanto o imóvel não está registrado no seu nome, você fica exposto a problemas sérios:
- Não consegue vender com segurança: o comprador (e o banco dele) exige a matrícula atualizada no nome do vendedor;
- Não consegue financiar: banco nenhum aceita imóvel sem registro como garantia;
- Risco de o vendedor vender de novo: se ele ainda consta como dono na matrícula, pode negociar o mesmo imóvel com outra pessoa;
- Herança travada: na hora de passar para os filhos, o imóvel precisa estar regularizado.
Documentos para registrar
Para registrar um imóvel a partir de uma compra, o cartório costuma pedir:
- Título registrável: a escritura pública de compra e venda (ou o formal de partilha, na herança; a carta de adjudicação, quando houve ação);
- Comprovante de pagamento do ITBI: a guia do imposto municipal, já quitada;
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão do próprio cartório de registro);
- Documentos das partes: RG, CPF e estado civil do comprador e do vendedor;
- Certidões que o cartório ou o tabelião indicarem, conforme o caso.
Passo a passo no cartório
- Escritura no tabelionato: comprador e vendedor assinam a escritura pública de compra e venda;
- ITBI na prefeitura: emite e paga a guia do imposto de transmissão;
- Protocolo no registro de imóveis: leva a escritura + ITBI pago ao cartório de registro da região do imóvel;
- Análise (qualificação): o cartório confere tudo. Se faltar algo, emite uma nota de exigência para você corrigir;
- Registro na matrícula: estando tudo certo, o imóvel passa a constar no seu nome. Você retira a matrícula atualizada, agora como proprietário.
Quanto custa o registro
Não existe um valor único. O registro é cobrado por faixa de valor do imóvel, pela tabela oficial do TJAL, e à conta somam-se outros itens. As faixas abaixo são de referência:
| Item | Faixa de referência em Alagoas |
|---|---|
| Certidão de matrícula atualizada | R$50 a R$150 |
| Escritura pública (tabelionato, tabela do TJAL) | conforme o valor do imóvel |
| Registro na matrícula (registro de imóveis, tabela do TJAL) | conforme o valor do imóvel |
| ITBI (imposto municipal, na compra) | 2% a 3% do valor |
| Certidões e taxas extras | R$40 a R$200 cada |
São faixas de referência, que variam conforme o valor do imóvel e o município. A escritura e o registro, por seguirem a tabela do TJAL, sobem quanto maior o valor do imóvel. A análise inicial estima o valor real do seu caso, sem chute.
E se eu não tenho escritura?
Aqui está o ponto onde muita gente empaca: não dá para registrar direto o contrato de gaveta. Antes do registro, é preciso ter um título registrável. O caminho depende da sua situação:
- Tem contrato, mas o vendedor sumiu ou se recusa: o caminho costuma ser a adjudicação compulsória;
- Imóvel de herança: primeiro o inventário, para depois registrar no nome dos herdeiros;
- Posse antiga, sem nenhum documento de origem: pode ser caso de usucapião.
Em todos eles, o registro é o último passo. Veja também o guia de como passar um terreno ou casa para o seu nome e quanto custa regularizar um imóvel.
Registrar em Alagoas
Em Alagoas, a escritura e o registro seguem a tabela do TJAL e o ITBI varia conforme o município, Maceió, Arapiraca, Rio Largo e as demais cidades têm alíquotas próprias. O imóvel só pode ser registrado no cartório de registro de imóveis da região onde ele fica, então é importante identificar a serventia certa antes de começar.
A Otacílio Resolve identifica em que ponto o seu imóvel está, se falta escritura, inventário ou só o registro, e conduz o processo pelo Método CRE (Checagem, Rota e Execução), do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico. O primeiro passo é uma análise inicial do seu imóvel, sem compromisso.
Perguntas frequentes
- Qual a diferença entre escritura e registro do imóvel?
- A escritura é feita no tabelionato de notas e formaliza o negócio (a compra, a doação, o inventário). O registro é feito no cartório de registro de imóveis e é o que efetivamente coloca o imóvel no seu nome na matrícula. Sem o registro, você tem a escritura, mas ainda não é o dono oficial perante o cartório. Como diz o ditado do direito imobiliário: quem não registra não é dono.
- Posso registrar um imóvel só com o contrato de compra e venda?
- Em regra, não. O contrato particular (contrato de gaveta) não entra direto na matrícula. É preciso primeiro transformá-lo em um título registrável: uma escritura pública de compra e venda, ou, se o vendedor se recusa a passar a escritura, uma ação de adjudicação compulsória. Depois desse título é que se faz o registro.
- Quanto tempo demora para registrar um imóvel?
- Depois que o título (escritura) está pronto e os impostos pagos, o cartório de registro de imóveis costuma ter um prazo legal de alguns dias úteis para analisar e registrar. Se houver alguma pendência (exigência), o cartório emite uma nota devolutiva e o prazo recomeça após você corrigir. Por isso vale entregar a documentação completa de uma vez.
- O registro tem um preço fixo?
- Não. Os emolumentos do registro seguem a tabela oficial do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) e são calculados por faixa de valor do imóvel: quanto maior o valor, maior a taxa. Por isso o mesmo procedimento custa mais em um imóvel caro e menos em um imóvel simples.
- Preciso de advogado para registrar um imóvel?
- Para o registro em si, a partir de uma escritura pronta, não é obrigatório. Mas quando falta o título (imóvel só com contrato, herança sem inventário, posse antiga sem documento), aí o caminho envolve escritura, inventário, adjudicação ou usucapião, e conta com advogado e outros profissionais. A análise inicial mostra exatamente em que ponto você está.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.