Comprou um terreno, herdou uma casa ou está com o imóvel ainda no nome de outra pessoa e quer passar para o seu nome? O caminho existe, mas ele muda conforme a sua situação. Neste guia você vê os dois cenários possíveis, os documentos, o ITBI e os custos de cartório, com foco em quem tem imóvel em Alagoas.
Depende de uma coisa: você tem escritura?
Antes de qualquer coisa, responda a esta pergunta: o imóvel já tem escritura e registro no cartório?
- Se TEM (o imóvel está regular, só falta trocar de dono): a transferência é o caminho normal, com escritura de compra e venda, ITBI e registro;
- Se NÃO tem (só contrato, posse antiga ou terreno sem documento): primeiro é preciso regularizar, e só depois passar para o seu nome.
Vamos ver os dois.
Se você TEM escritura (transferência normal)
Quando o imóvel já é regular, passar para o seu nome tem três etapas. E atenção: só na última você vira, de fato, o dono.
- Escritura de compra e venda: feita no tabelionato de notas, é o documento que formaliza a venda;
- Pagamento do ITBI: o imposto de transferência, cobrado pela prefeitura, precisa ser quitado;
- Registro na matrícula: a escritura é levada ao cartório de registro de imóveis e averbada na matrícula. É aqui que o imóvel passa para o seu nome de verdade.
Muita gente para na escritura e esquece de registrar. Sem o registro, para o cartório o dono continua sendo o antigo. Não pule essa etapa.
ITBI e custos de cartório
O custo de passar um imóvel para o seu nome tem, basicamente, duas partes:
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pela prefeitura, costuma ficar em torno de 2% a 3% do valor do imóvel, variando de cidade para cidade;
- Cartório (escritura e registro): as taxas também dependem do valor do imóvel, seguindo uma tabela oficial.
Se o imóvel for irregular, entra ainda o custo da regularização. Para entender o que forma esse valor, veja nosso guia de quanto custa regularizar um imóvel.
Se você NÃO tem escritura
Aqui está o caso mais comum em Alagoas: o imóvel não tem escritura. Antes de passar para o seu nome, é preciso resolver a origem. O caminho muda conforme a situação:
- Você tem contrato e o vendedor está disponível: o caminho costuma ser fazer a escritura a partir do contrato e registrar;
- O vendedor sumiu, recusa assinar ou faleceu: entra a adjudicação compulsória, que força a transferência;
- Você ocupa o imóvel há anos, sem documento: a usucapião pode reconhecer a propriedade pelo tempo de posse;
- O antigo dono faleceu: pode ser necessário antes um inventário;
- Terreno em loteamento irregular: o caminho pode ser a REURB.
Documentos que costumam pedir
Varia com o caso, mas em geral são pedidos:
- Documentos pessoais das partes (RG, CPF, estado civil);
- Documento do imóvel (matrícula, contrato, IPTU, planta quando houver);
- Comprovante de quitação do ITBI;
- Certidões do imóvel e das partes, conforme a exigência do cartório.
Reunir a papelada certa desde o início é o que evita retrabalho e atraso. Numa análise inicial já dá para saber exatamente o que o seu caso vai exigir.
Tabela: seu caso e o caminho
| Sua situação | Caminho provável |
|---|---|
| Imóvel regular, só trocar de dono | Escritura de compra e venda + ITBI + registro |
| Só tem contrato, vendedor disponível | Escritura a partir do contrato + registro |
| Vendedor sumiu, recusa ou faleceu | Adjudicação compulsória |
| Posse antiga, sem documento | Usucapião |
| Antigo dono faleceu | Inventário e depois a transferência |
| Terreno de loteamento irregular | REURB |
Passar o imóvel pro nome em Alagoas
Em Alagoas, é muito comum a pessoa tentar passar o imóvel pro nome e descobrir só ali que falta a escritura, ou que o imóvel ainda está no nome de um antigo dono ou de alguém que já faleceu. Cada situação tem um caminho diferente, e escolher o errado custa tempo e dinheiro.
A Resolve conduz o caso do início ao fim pelo Método CRE: a Checagem da situação do imóvel e dos documentos, a definição da Rota (transferência direta, escritura, adjudicação, usucapião ou inventário) e a Execução com advogado, engenheiro e cartório sob a mesma coordenação, até o imóvel sair registrado no seu nome. Antes de gastar com o caminho errado, comece pela análise inicial.
Perguntas frequentes
- Como faço para passar um terreno ou casa para o meu nome?
- Depende de existir escritura. Se o imóvel já tem escritura e registro, a transferência é feita com uma escritura de compra e venda no cartório, o pagamento do ITBI e o registro na matrícula. Se não tem escritura (só contrato, posse ou terreno sem documento), primeiro é preciso regularizar, por escritura tardia, adjudicação, usucapião ou inventário, conforme o caso.
- Quanto custa para passar uma casa ou terreno para o meu nome?
- O custo tem duas partes: o ITBI (imposto do município, em geral algo entre 2% e 3% do valor do imóvel, varia por cidade) e as taxas de cartório (escritura e registro), que também dependem do valor do imóvel. Se o imóvel for irregular, entra ainda o custo da regularização. A análise inicial estima o valor no seu caso.
- Só o contrato de compra e venda já passa o imóvel para o meu nome?
- Não. O contrato prova o acordo, mas quem torna você dono é o registro na matrícula do imóvel. Enquanto não registrar, o imóvel continua no nome do antigo dono. Por isso o contrato é só o primeiro passo.
- O vendedor sumiu ou faleceu. Ainda dá para passar para o meu nome?
- Dá. Se o vendedor sumiu, recusa assinar ou faleceu, existe a adjudicação compulsória, que força a transferência, hoje até no cartório. Se o antigo dono faleceu, pode ser necessário antes um inventário. A análise define o caminho.
- Comprei um terreno sem escritura. Como regularizar?
- Se você tem contrato e o vendedor está disponível, o caminho costuma ser fazer a escritura e registrar. Se não há como localizar o vendedor, mas você ocupa o terreno há anos, a usucapião pode reconhecer a propriedade. Em loteamentos irregulares, o caminho pode ser a REURB. A situação define a rota.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.