Você comprou o imóvel, pagou tudo, mas o vendedor nunca passou a escritura para o seu nome, e agora ele sumiu, se recusa ou até faleceu? Existe um caminho para resolver isso mesmo sem a colaboração dele: a adjudicação compulsória.
Neste guia você entende o que é, quando usar, a novidade que permite fazer direto no cartório e a diferença para a usucapião, com foco em quem tem imóvel em Alagoas.
O que é adjudicação compulsória
É o instrumento que permite obrigar a transferência de um imóvel para o comprador quando existe um contrato válido e quitado, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva. Em outras palavras: você cumpriu a sua parte (pagou), e a lei garante que a propriedade seja passada para o seu nome, mesmo que o vendedor não queira ou não possa mais assinar.
Quando usar
A adjudicação é a saída em situações muito comuns:
- O vendedor se recusa a assinar a escritura depois de receber o pagamento;
- O vendedor desapareceu e não é possível localizá-lo;
- O vendedor faleceu e os herdeiros não regularizam a transferência;
- A empresa/loteadora que vendeu encerrou as atividades;
- Você só tem o contrato de compra e venda e precisa transformar isso em escritura registrada.
Agora dá para fazer no cartório
Durante muito tempo, a adjudicação só era possível por ação judicial. Desde 2022, passou a existir também a adjudicação compulsória extrajudicial: quando não há conflito, o pedido pode ser feito direto no cartório de registro de imóveis, com a assistência de um advogado, parecido com o que acontece na usucapião extrajudicial. Na prática, isso significa um caminho mais rápido e previsível para muita gente.
Adjudicação x usucapião
As duas regularizam a propriedade, mas partem de pontos diferentes:
| Aspecto | Adjudicação compulsória | Usucapião |
|---|---|---|
| Base | Um contrato com o vendedor | O tempo de posse |
| Precisa de contrato? | Sim (compra e venda quitada) | Não |
| Serve quando… | Você comprou e o vendedor não transfere | Você ocupa o imóvel há muitos anos |
O que você precisa
- O contrato de compra e venda (ou compromisso) do imóvel;
- A prova de quitação, de que você pagou o combinado;
- Documentos do imóvel (matrícula, certidões) e das partes;
- A demonstração de que o vendedor não outorga a escritura.
Passo a passo
- Análise: confirmar o contrato, a quitação e a situação do vendedor;
- Reunir a documentação do imóvel e das partes;
- Escolher a via: extrajudicial (cartório) quando não há conflito, ou judicial quando necessário;
- Requerimento assinado por advogado;
- Registro da propriedade no seu nome na matrícula do imóvel.
Adjudicação em Alagoas
Se você comprou um imóvel em Maceió, Arapiraca, Rio Largo ou em qualquer cidade de Alagoas e a escritura nunca saiu, a Resolve conduz a adjudicação do início ao fim pelo Método CRE: a Checagem do contrato e dos documentos, a definição da Rota mais rápida (extrajudicial sempre que possível) e a Execução com advogado e cartório sob a mesma coordenação, até o imóvel ficar registrado no seu nome.
Perguntas frequentes
- O que é adjudicação compulsória em palavras simples?
- É o caminho para obrigar a transferência de um imóvel para o seu nome quando você comprou, pagou, mas o vendedor não passou (ou não pode passar) a escritura definitiva. Em vez de depender da boa vontade dele, a lei permite que a transferência seja determinada.
- Preciso entrar na Justiça para fazer a adjudicação?
- Nem sempre. Além da via judicial, desde 2022 existe a adjudicação compulsória extrajudicial, feita direto no cartório de registro de imóveis, com a assistência de um advogado. Quando não há conflito, esse caminho costuma ser mais rápido.
- Serve se o vendedor faleceu ou desapareceu?
- Sim, é justamente uma das situações em que a adjudicação é usada: quando o vendedor faleceu, sumiu ou simplesmente se recusa a assinar a escritura. O procedimento permite concluir a transferência mesmo assim, seguindo as exigências legais.
- Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
- Na adjudicação você tem um contrato com o vendedor e quer forçar a escritura que ele deveria ter dado. Na usucapião você reconhece a propriedade pelo tempo de posse, sem depender de um contrato. Se você comprou e tem o contrato, a adjudicação costuma ser o caminho; se apenas ocupa o imóvel há muitos anos, pode ser usucapião.
- Preciso ter o contrato registrado em cartório?
- Não necessariamente. A jurisprudência admite a adjudicação mesmo sem o registro do compromisso de compra e venda. O essencial é comprovar o contrato e a quitação. A análise dos documentos confirma o que se aplica ao seu caso.
Quer saber o caminho certo para o seu imóvel?
Faça sua Análise Inicial pelo Método CRE: descobrimos a rota mais rápida, segura e econômica antes de você gastar pelo caminho errado.
Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.