Herdou um imóvel junto com irmãos e ninguém se entende sobre o que fazer? Ou comprou um imóvel em sociedade e agora quer sair? A extinção de condomínio é o caminho para dividir ou desfazer a propriedade em comum.
Neste guia você vai entender o que é, as formas amigável e judicial, as saídas possíveis e o passo a passo em Alagoas.
Resposta rápida
Extinção de condomínio é acabar com a propriedade em comum de um imóvel (vários donos, como irmãos que herdaram juntos). Há três saídas: dividir fisicamente (quando dá, mais em terrenos), um comprar a parte do outro ou vender e repartir o dinheiro. Pode ser amigável (cartório) ou judicial (sem acordo). A lei garante: ninguém é obrigado a ficar em condomínio.
O que é extinção de condomínio
Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel (cada uma com uma fração), existe um condomínio. É muito comum depois de uma herança: os irmãos recebem a casa em conjunto. A extinção de condomínio é o ato de desfazer essa propriedade em comum, para cada um seguir o seu caminho.
Quando se usa
- Herança: irmãos herdam um imóvel juntos e querem separar;
- Divórcio: o casal fica com um imóvel em comum após a partilha;
- Compra em sociedade: sócios compram um imóvel e um quer sair;
- Impasse: os donos não concordam sobre vender, alugar ou usar.
Amigável x judicial
| Amigável | Judicial | |
|---|---|---|
| Quando | Todos de acordo | Sem consenso |
| Onde | Cartório (escritura) | Justiça |
| Tempo e custo | Menor | Maior |
As 3 saídas
- Dividir o imóvel: quando dá para desmembrar sem perder valor (mais comum em terrenos);
- Um compra a parte do outro: um condômino consolida o imóvel pagando os demais;
- Vender e repartir: vende-se o imóvel (a um terceiro ou em leilão) e divide-se o valor entre os donos.
Passo a passo
- Análise: confere-se a matrícula, as frações e se há inventário pendente;
- Avaliação: define-se o valor do imóvel e de cada parte;
- Escolha da saída: dividir, comprar a parte ou vender;
- Formalização: escritura no cartório (amigável) ou ação (judicial), com o devido registro na matrícula.
Se o imóvel ainda está em nome do falecido, antes é preciso o inventário.
Custos e impostos
| Item | Observação |
|---|---|
| ITBI (quando um compra a parte do outro) | sobre a parte adquirida, conforme o município |
| Escritura e registro (cartório, TJAL) | conforme o valor |
| Honorários (quando há ação) | conforme a complexidade |
Dividir em Alagoas
Em Alagoas, a extinção de condomínio pode ser feita de forma amigável em cartório, quando todos concordam, ou pela Justiça, quando há impasse. O mais comum é a situação de irmãos com um imóvel de herança, e a melhor saída depende de o imóvel poder ou não ser dividido.
A Otacílio Resolve analisa a matrícula e a situação da família, indica a saída mais rápida e econômica e conduz a escritura e o registro, com a rede de parceiros, pelo Método CRE (Checagem, Rota e Execução). O primeiro passo é uma análise inicial, sem compromisso.
Perguntas frequentes
- O que é extinção de condomínio?
- É o procedimento para acabar com a propriedade em comum de um imóvel, quando duas ou mais pessoas são donas da mesma coisa (por exemplo, irmãos que herdaram uma casa juntos). Pode ser feita dividindo o imóvel, comprando a parte dos outros ou vendendo e repartindo o dinheiro.
- Posso obrigar meu irmão a vender o imóvel que herdamos?
- A lei diz que ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Se não houver acordo, qualquer condômino pode pedir judicialmente a extinção do condomínio, o que em geral leva à venda do imóvel (às vezes em leilão) e à divisão do valor entre os donos. O acordo amigável costuma ser mais rápido e barato.
- Dá para dividir fisicamente o imóvel?
- Só quando é possível desmembrar o imóvel sem perder valor ou função (mais comum em terrenos). Em uma casa ou apartamento, normalmente não dá para "cortar ao meio". Nesses casos, a saída é um comprar a parte do outro ou vender o imóvel e dividir o dinheiro.
- A extinção de condomínio paga imposto?
- Depende da forma. Quando um condômino compra a parte do outro, pode incidir o ITBI sobre a parte adquirida. Quando o imóvel é vendido a um terceiro, há a tributação da venda. Também entram as taxas de cartório e, se houver ação, os honorários. Vale calcular antes de decidir o caminho.
- Preciso de advogado?
- Para o acordo amigável em cartório, com todos de acordo, o processo é mais simples. Quando não há consenso e vira ação judicial, o advogado é necessário. A análise inicial mostra qual caminho se aplica ao seu caso e o que fica mais rápido e econômico.
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Regularização de imóveis
Este guia faz parte do conteúdo da Otacílio Resolve sobre regularização de imóveis em Alagoas. Se o seu imóvel tem alguma pendência, escritura, usucapião, inventário ou averbação, o primeiro passo é entender qual é o caminho certo antes de gastar.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.