Você construiu, ampliou ou reformou, mas a matrícula do imóvel ainda mostra só o terreno? Isso é muito comum, e resolve-se com a averbação da construção. Enquanto a casa não é averbada, para o cartório e para o banco ela “não existe”.
Neste guia você vai entender o que é averbar, quando é obrigatório, os documentos, o passo a passo e quanto custa colocar a construção na matrícula em Alagoas.
Resposta rápida
Averbar a construção é atualizar a matrícula para mostrar que existe uma casa (ou ampliação) no terreno. Em geral você precisa do habite-se da prefeitura, da planta e ART de um profissional e, quando exigida, da CND da obra junto à Receita, para então averbar no cartório de registro de imóveis (taxa pela tabela do TJAL). Sem a averbação, o imóvel não financia e trava na hora de vender.
O que é averbar a construção
A matrícula é a “identidade” do imóvel. Quando você constrói uma casa num terreno, essa construção precisa ser anotada na matrícula, é a averbação. Sem ela, o documento oficial mostra apenas o lote, e não a casa que está de pé ali. Averbar é, portanto, fazer a matrícula bater com a realidade.
Quando é obrigatória
- Quando você constrói uma casa nova num terreno;
- Quando amplia ou reforma de forma que muda a área construída;
- Antes de vender (o comprador e o banco exigem a matrícula com a construção);
- Para financiar ou usar o imóvel como garantia;
- Para regularizar a herança, quando o imóvel vai para inventário.
Documentos necessários
- Habite-se (carta de habitação) emitido pela prefeitura;
- Planta e memorial com ART/RRT do engenheiro ou arquiteto;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- CND da obra (Certidão Negativa de Débitos da construção) junto à Receita, quando exigida;
- Documentos do proprietário.
Entenda melhor o documento da prefeitura no guia de habite-se e averbação.
Passo a passo
- Habite-se: solicite a carta de habitação na prefeitura do município;
- Documentação técnica: obtenha a planta e a ART do profissional responsável;
- Receita: providencie a CND da obra, quando for exigida;
- Averbação no cartório: leve tudo ao cartório de registro de imóveis para averbar a construção na matrícula;
- Matrícula atualizada: retire a matrícula já mostrando a construção.
Quanto custa
| Item | Faixa de referência em Alagoas |
|---|---|
| Habite-se (prefeitura) | conforme o município e a metragem |
| Planta e ART (engenheiro/arquiteto) | a partir de R$1.500 |
| Averbação na matrícula (cartório, tabela do TJAL) | conforme o valor do imóvel |
| Certidões e CND da obra | R$40 a R$200 |
Faixas de referência, que variam conforme o imóvel e a cidade. Veja também quanto custa regularizar um imóvel.
O risco de não averbar
- Não financia: o banco não aceita imóvel com construção fora da matrícula;
- Trava a venda: o comprador não fecha com a matrícula desatualizada;
- Inventário complicado: na herança, a construção não averbada gera pendência;
- Cobranças acumuladas: tributos e taxas podem ser cobrados de uma vez ao regularizar.
Averbar em Alagoas
Em Alagoas, o habite-se é da prefeitura de cada município (Maceió, Arapiraca, Rio Largo e demais) e a averbação segue a tabela do TJAL no cartório de registro. Reunir a documentação certa de uma vez evita exigências e atrasos.
A Otacílio Resolve reúne os profissionais necessários e conduz a averbação do início ao fim, pelo Método CRE (Checagem, Rota e Execução). O primeiro passo é uma análise inicial do seu imóvel, sem compromisso.
Perguntas frequentes
- O que significa averbar uma construção?
- É registrar na matrícula do imóvel que existe uma construção ali, que a casa foi construída, ampliada ou reformada. Sem a averbação, a matrícula pode mostrar só o terreno, como se não houvesse nada construído. Averbar é atualizar a matrícula para refletir a realidade do imóvel.
- Preciso do habite-se para averbar a construção?
- Na maioria dos casos, sim. O habite-se (ou "carta de habitação") é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme as regras e pode ser habitada. Ele costuma ser exigido para averbar a construção nova na matrícula. Em construções antigas, pode haver caminhos específicos, que a análise identifica.
- Comprei uma casa mas a matrícula só mostra o terreno. É problema?
- Sim, e é mais comum do que parece. Se a casa não está averbada, para o cartório e para o banco existe só o terreno. Isso trava financiamento, dificulta a venda e pode gerar cobrança de tributos em atraso quando a construção é regularizada. O ideal é averbar para a matrícula bater com o imóvel real.
- Quanto custa averbar uma construção?
- Não há valor único. Entram a taxa de averbação no cartório (pela tabela do TJAL), a obtenção do habite-se na prefeitura, a atualização junto à Receita (CND da obra, quando exigida) e, se preciso, a planta e a ART de um profissional. O valor depende do imóvel e do município, e fica claro após a análise.
- Dá para averbar uma construção antiga sem habite-se?
- Depende do município e da situação. Algumas prefeituras têm programas de regularização de construções antigas, e há casos que seguem por outros caminhos. Por isso a análise inicial é importante: define se dá para regularizar direto ou se é preciso um passo anterior.
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Regularização de imóveis
Este guia faz parte do conteúdo da Otacílio Resolve sobre regularização de imóveis em Alagoas. Se o seu imóvel tem alguma pendência, escritura, usucapião, inventário ou averbação, o primeiro passo é entender qual é o caminho certo antes de gastar.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.