Você construiu a casa, levantou mais um andar ou fez uma reforma grande, mas nunca atualizou isso nos documentos do imóvel? Então tem uma verdade incômoda aqui: para o cartório e para a prefeitura, essa construção pode simplesmente não existir. E é isso que trava a venda, o financiamento e a herança na hora errada.
Neste guia você vai entender, sem juridiquês, o que é o habite-se, o que é averbar a construção, por que isso importa tanto e como regularizar em Alagoas.
O que é o habite-se
O habite-se (também chamado de auto de conclusão de obra ou carta de habitação) é o documento emitido pela prefeitura que atesta duas coisas: a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e o imóvel está apto a ser habitado. É a prefeitura dizendo “esta construção está regular e pode ser usada”.
O que é averbar a construção
Averbar é anotar a construção na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Muitas matrículas descrevem apenas o terreno, como se ali não houvesse nada construído. A averbação atualiza esse registro para constar a casa, o prédio ou o galpão que existe de verdade.
Em resumo: o habite-se é a prefeitura reconhecendo a obra. A averbação é o cartório passando essa obra para o registro do imóvel. Uma etapa leva à outra.
Por que isso trava tudo
Enquanto a construção não está averbada, o imóvel fica “pela metade” no papel. Isso gera problemas reais:
- Trava o financiamento: o banco só financia o que está averbado na matrícula. Sem isso, o comprador não consegue crédito;
- Derruba o valor: o imóvel vale menos porque, oficialmente, a construção não existe;
- Complica a herança: na hora do inventário, a diferença entre o que está registrado e o que existe gera dor de cabeça;
- Atrapalha a venda: o comprador atento pede a matrícula atualizada, e recua quando vê a divergência.
Quando é obrigatório
De modo geral, toda construção nova precisa de habite-se, e ampliações ou reformas que mudam a área construída precisam ser regularizadas e averbadas. Também vira exigência prática sempre que você quer vender, financiar, transferir para os filhos ou usar o imóvel como garantia. Ou seja: mesmo que hoje pareça “não dar problema”, ele aparece exatamente quando você mais precisa do imóvel.
Como regularizar (passo a passo)
- Levantamento: um engenheiro ou arquiteto mede a construção e elabora a planta, com a ART/RRT;
- Regularização na prefeitura: aprovação ou regularização do projeto e emissão do habite-se;
- Certidões da obra: quando exigidas, para comprovar a regularidade;
- Averbação no cartório: a construção é anotada na matrícula do imóvel, que passa a refletir a realidade.
Quanto custa
Não há um valor fixo. O custo depende do tamanho e do valor da obra e do município, e soma os honorários técnicos (com ART), as taxas da prefeitura e os emolumentos do cartório para a averbação. Em construções antigas, pode haver também a regularização de pendências. Veja mais em nosso guia de quanto custa regularizar um imóvel.
Averbação em Alagoas
Cada município de Alagoas tem suas regras de aprovação e habite-se, e o cartório da região faz a averbação conforme a tabela do TJAL. A Resolve conduz esse processo do início ao fim pelo Método CRE: Checagem da situação da obra, Rota mais econômica junto à prefeitura e ao cartório, e Execução com engenheiro e cartório sob a mesma coordenação, para a sua construção finalmente existir no papel e o imóvel voltar a valer o que vale.
Perguntas frequentes
- Qual a diferença entre habite-se e averbação?
- São duas etapas. O habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto e está apta a ser usada. A averbação é o passo seguinte: registrar essa construção na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Sem averbar, a casa continua "não existindo" no registro.
- Tenho uma construção antiga sem habite-se. O que faço?
- É possível regularizar. O caminho normalmente passa por um levantamento feito por engenheiro ou arquiteto, pela regularização junto à prefeitura e, por fim, pela averbação no cartório. Alguns municípios têm programas de anistia que facilitam construções antigas. A análise define o melhor caminho.
- Posso vender minha casa sem averbar a construção?
- Você pode vender o terreno, mas a construção não estará no registro, e isso desvaloriza o imóvel, afasta compradores e impede o financiamento bancário, porque o banco só financia o que está averbado na matrícula.
- Preciso de engenheiro para averbar?
- Na maioria dos casos, sim. É necessário um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para o levantamento, a planta e a emissão da ART/RRT. Também pode ser exigida certidão relacionada à obra. Por isso reunir os profissionais certos desde o começo evita retrabalho.
- Quanto custa averbar uma construção?
- O custo varia conforme o valor e o tamanho da obra e o município. Ele soma os honorários técnicos (com ART), as taxas da prefeitura para a regularização e o habite-se, e os emolumentos do cartório para a averbação. O valor exato aparece após a análise do caso.
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Quem escreveu
José Otacílio de Mendonça Filho
Corretor de Imóveis e Perito Avaliador · CRECI/AL 721-F · CNAI 31514
Mais de 30 anos de experiência prática no mercado imobiliário em Alagoas, conduzindo casos de escritura, usucapião, inventário e averbação. Atua com uma rede de parceiros, advogados, engenheiros e topógrafos, para resolver a regularização do início ao fim, pelo caminho mais seguro e econômico.